關于制定《無錫市物業管理條例修正案（草案）》的說明

　　我受市政府委托，現對《無錫市物業管理條例修正案（草案）》（以下簡稱《修正案（草案）》）作如下說明：

　　一、制定《條例（草案）》的必要性

　　2015年9月，《無錫市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布施行。《條例》實施以來，在加快構建物業服務體系，健全物業管理市場監管模式，完善物業管理工作機制等方面取得了一定的成效。但隨著社會經濟的快速發展，我市物業管理也存在著一些新情況：一是《中華人民共和國民法典》對物業小區相關事項應當由業主共同決定等作出了規定，依據民法典和省物業條例等上位法的規定，需要對《條例》相關內容進行修改；二是《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》（國發〔2017〕7號）取消了物業管理企業資質要求，物業管理行業監管方式發生了改變，物業監督管理手段需要進一步完善；三是近年來物業管理新問題和矛盾不斷出現，困擾了行業發展，影響了群眾的滿意度，要求立法修訂呼聲越來越高，期盼通過修訂條例進一步規范各方關系，解決新的矛盾。因此，修改《條例》非常必要。

　　二、制定《修正案（草案）》的主要依據和過程

　　《修正案（草案）》主要依據了《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業管理條例》《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》等法律法規和有關文件，參考了北京、上海、廣州、揚州等地物業管理立法的實踐。

　　根據2021年市人大常委會立法計劃安排，2020年12月，市住建局成立了立法起草小組，在市人大常委會有關工委、市司法局的提前介入下，開展了《條例》的起草工作。市住建局在深入調研、專家論證、書面征求意見、開展風險評估、反復研討與修改的基礎上，形成了《無錫市物業管理條例修正案（送審稿）》（以下簡稱《條例（送審稿）》）。《條例（送審稿）》報政府后，市司法局根據立法程序，書面征求了市政協、市監委、市中級人民法院、市檢察院、市委政法委、市（縣）區人民政府、有關部門、市政府立法聯系點的意見，同時在市司法局網站、微博微信等新媒體上公布全文，公開征求社會意見。召開了專家論證會，赴錫山區開展了基層立法調研。在此基礎上，市司法局會同市人大常委會有關工委、市住建局進行多次會商、論證和修改，并征求市政府領導意見，經市政府106次常務會議審議，形成了現在的《修正案（草案）》。

　　三、《修正案（草案）》主要內容

　　《修正案（草案）》共九章七十條，修改的主要內容包括街道辦事處（鎮人民政府）職責、業主大會、業主委員會的管理要求，物業服務人的監管，共建共治共享物業治理體系等。

　　（一）關于強化屬地街道職責

　　街道辦事處（鎮人民政府）是最基層的政府部門，直接負責協調人民群眾日常糾紛、處理人民群眾各項基層事務，充分發揮基層政府部門作用，有助于物業管理相關事務得到及時、有效解決。對此，《修正案（草案）》一是進一步明確了屬地街道在物業管理活動中的指導監督職責，特別是對業主大會和業主委員會的監督指導，進一步加強和規范業主委員會的運作；二是加強突發事件的應對，明確了突發事件應對期間，街道辦事處（鎮人民政府）指導物業服務人開展應對工作，并給予物資和資金支持，物業服務人應當積極配合；三是明確了物業管理委員會任期一般不超過三年，期滿仍未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處（鎮人民政府）重新組建物業管理委員會。

　　（二）關于業主大會、業主委員會和物業管理委員會的規范調整

　　《修正案（草案）》一是依據《中華人民共和國民法典》的規定，刪除了涉及籌備組成員資格和業主委員會資格的設定條件，為彌補對業委會籌備組成員、業委會委員監督管理的影響，《修正案（草案）》明確業委會籌備組業主候選人、業委會委員候選人由社區黨組織推薦、社區居（村）民委員會推薦、業主自薦或者聯名推薦產生，同時，對業主委員會委員的相關行為作出了規范；二是規范業主委員會財務管理制度，明確了業主委員會應當建立公開透明的財務管理制度并進行審計，對于拒絕審計的，屬地街道可以代為委托審計；三是依據《中華人民共和國民法典》的規定，在緊急情況下，需要動用住宅專項維修資金的，直接由業主大會、業主委員會依法提出申請，刪除了業主個人、物業服務企業、物業管理委員會和社區居（村）民委員會作為應急維修資金申請人的內容，同時為了便于操作，增加了沒有建立業主大會和業主委員會時，可以由街道組織代為維修，經縣級市、區物業管理行政主管部門核準后，從住宅專項維修資金中列支。

　　（三）關于加強對物業服務人的監管

　　《修正案（草案）》一是明確了物業服務企業應當及時公示包含秩序管理、設備維護、公共能耗費用分攤等內容的服務報告；二是對物業企業將項目的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務肢解后分別轉委托給第三人和強行交接引發矛盾的行為進行嚴格禁止和監管；三是明確將物業服務企業采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費及出售、泄露或者非法提供業主信息等行為納入物業服務企業誠信信息系統。

　　（四）關于共建共治共享物業治理體系

　　近年來，物業服務管理糾紛不斷增多，物業糾紛涉及人多、面廣、易激化、易突發群體事件、影響居民正常生活秩序，為了維護社會穩定，《修正案（草案）》一是規定“建立黨建引領下的社區居（村）民委員會、物業服務企業協調運行機制，發揮社區組織在社區治理中的領導作用”，完善共建共治共享的社會治理體系；二是明確了要發揮人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等相銜接的多元調處化解機制，加強糾紛化解。

　　以上說明和《修正案（草案）》，請予審議。

來源：無錫市司法局