市政府辦公室關于印發

市區老舊小區物業管理實施方案的通知

錫政辦發〔 2020〕72號

　　各區人民政府，市各有關部門：

　　《市區老舊小區物業管理實施方案》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　                                                                          無錫市人民政府辦公室

　　                                                                             2020年11月6日

市區老舊小區物業管理實施方案

　　為切實提升市區老舊小區宜居質量，進一步強化物業管理在城市精細化管理中的作用，提高老舊小區物業管理整體水平，根據《無錫市物業管理條例》《市政府關于開展宜居住區建設的指導意見》（錫政發〔 2019〕18號）等法規政策，結合我市實際，制定市區老舊小區物業管理實施方案。

　　一、指導思想

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以體制機制創新為核心，按照“政府推動、條塊結合、以塊為主”的原則，落實老舊小區“市政府統一領導、職能部門業務指導、各區推進實施、屬地街道具體負責、社區協助落實”的工作機制，進一步理順物業管理體制，實現市區老舊小區物業管理全覆蓋，建立健全規范、穩定、有效、和諧的長效管理機制。

　　二、工作目標

　　自 2020年 10月起用一年時間實現市區老舊小區物業管理全覆蓋，全部由國有物業服務企業進駐托底管理。覆蓋范圍包括三類老舊小區：一是 2000年以前建設的老舊小區（原則上以房改房為主，包括保留的城中村）；二是“三供一業”移交的老舊小區；三是納入全市宜居住區建設整治改造的老舊小區（不含拆遷安置房小區）。

　　各區政府在今年內優先把群眾反映問題最突出的老舊小區作為先行示范實施； 2020年 10月底前制定出推進實施清單； 2021年 10月底前完成全覆蓋。通過實施物業精細化管理，實現“老舊小區整治效果保持長效、物業服務水平提升明顯、精細化管理全面升級”的目標。

　　三、組織領導

　　市區老舊小區物業管理工作在市舊住宅區整治改造領導小組領導下實施，市住房城鄉建設局（市舊住宅整治改造領導小組辦公室）牽頭組織指導、監督各地區各部門履行物業管理職責。各區舊住宅區整治改造領導小組具體負責和協調推進相關工作。

　　四、部門職責

　　市舊住宅區整治改造領導小組辦公室（市住房城鄉建設局）負責指導推進市區老舊小區實施物業管理工作；負責研究制定老舊小區物業管理工作的相關制度和考評機制，根據企業信用和業績建立國有物業服務企業目錄庫，牽頭組織長效管理的檢查和考評工作；負責市級老舊小區物業管理專項資金的預算編制、分配審核和監督管理。

　　各區政府落實屬地責任，具體負責本轄區內老舊小區的物業管理工作，履行物業管理工作的主體責任，做好日常考核，持續推進老舊小區整治；負責區級老舊小區物業管理補助專項資金的安排落實和考核撥付。

　　市財政局負責市級老舊小區物業管理補助專項資金的績效論證和預算安排，并根據市舊住宅區整治改造領導小組辦公室（市住房城鄉建設局）的審核意見做好資金的撥付下達工作。

　　市國資委負責鼓勵和指導國有物業服務企業進駐老舊小區實施管理。

　　市舊住宅區整治改造領導小組各成員單位依據各自職責，積極協助推進老舊小區物業管理工作。

　　五、服務標準

　　依據《無錫市普通住宅物業服務等級標準》，老舊小區物業綜合服務不低于一級標準（具體標準另行制定）。對已委托國有物業服務企業實施管理的老舊小區，由市、區兩級根據小區住宅房屋建筑面積，按照每月 0.5元/平方米的標準進行補貼，補貼時間為自國有物業服務企業正式進駐托底管理之日起的三年。

　　六、工作措施

　　（一）平穩移交過渡。各區政府統一領導，屬地街道牽頭，做好老舊小區物業管理移交工作，統一移交國有物業服務企業進駐托底管理。對于原先由非國有物業服務企業進行基本的“三保管理”的，按照求同存異、先易后難、一事一議、分類處置、平穩過渡的原則做好移交工作。涉及到原產權單位管理職責的，原則上參照我市“三供一業”移交政策，將維修資金與管房責任一并移交委托給屬地街道，并及時至維修資金代管部門辦理維修資金賬戶變更；涉及到管房單位所管公房的，也可按上述政策委托街道管理，確保進駐小區后工作正常有序進行。 2021年 10月底前全部完成移交工作，屬地街道與國有物業服務企業簽訂各個物業管理區域的物業服務合同。

　　（二）合理劃分區域，完善物業服務設施。各區以街道為板塊，推行組團式、集約型、規范化管理。為確保老舊小區正常實施物業管理，各區首先應對老舊小區進行統一劃分并完善物業服務設施。物業管理區域劃分應以有利于管理為前提，不宜過大，原則上不超過 1000戶，劃分后土地四至界限明確，由市政道路、河道水系或其他明顯標志分割，并結合屬地街道、社區管理的范圍確定。物業管理服務硬件設施應達到專業化物業管理要求，具體標準：提供必要的物業管理用房，按總建筑面積千分之一配比，最低不少于 50平方米，無用房的可以應地制宜進行配建或采用簡易移動辦公房等形式配建；完成小區圍墻封閉（圍墻應采用透綠形式）、門崗和出入口安全柵改造，實現小區封閉化管理。滿足上述條件的，報區住房城鄉建設部門和擬選聘的物業服務企業驗收通過后，實施委托管理。

　　（三）選聘國有物業服務企業。市住房城鄉建設局根據全市國有物業服務企業的管理規模、信用等級，建立國有物業服務企業目錄庫，根據每年考核和信用評價，采用動態管理，對管理不達標的企業下一年度清除出目錄庫。屬地街道從清單內選聘國有物業服務企業進行托底管理，并報各區住房城鄉建設部門備案。國有物業服務企業應在老舊小區整治前選定，并提出小區后續物業管理合理化建議，納入整治方案。

　　（四）建立老舊小區物業服務綜合考評體系。在 2020年 10月至 12月期間實施物業管理的小區，市、區兩級財政補貼比為 5:5；在 2021年 1月至 10月期間實施物業管理的小區，市、區兩級財政補貼比例按照現行市對區財政體制規定執行。

　　按照季度加年度考評相結合的方式對物業服務進行綜合考核，補貼資金的 10%與考核結果掛鉤，督促物業服務企業不斷改進日常服務中存在的問題和不足，穩步提升物業服務管理效能。屬地街道負責季度考核，各區住房城鄉建設部門負責年度考核，市住房城鄉建設局負責對各區進行“雙隨機”抽檢考核。

　　（五）建立業主主動繳費自行選聘物業服務企業的機制。積極引導業主主動承擔物業服務費，業主繳納的物業服務費應單獨建賬，專項用于 3年后的小區物業管理。逐步提升業主物業服務消費意識，用 3年時間組建業主委員會（無法組建的，組建物業管理委員會），積極督促業主委員會或物業管理委員會與業主大會選聘的物業服務企業進行簽約，實現政府托管向業主自行選聘物業服務企業過渡。 3年后對已經建立業主委員會（物業管理委員會）、并與物業服務企業簽訂委托管理合同的，依據物業費收繳率和管理水平，年終進行考核獎補，考核獎補細則另行制定；對未建立業主委員會（物業管理委員會）、未與物業服務企業簽訂委托管理同的，不予考核獎補。通過上述引導、激勵的過渡方式，形成業主主動繳費自行選聘物業服務企業的良性機制。

　　（六）加大政策扶持。對于接管老舊小區物業管理的國有物業服務企業，對符合規定的補貼，可按不征稅收入處理，并給予信用激勵加分。對于在 3年內與業主委員會（物業管理委員會）直接簽約、由業主繳納物業管理費的國有物業服務企業，給予信用激勵加分。

　　七、工作要求

　　（一）加強領導，提高認識。各地區各部門要從提升城市管理水平、推動和諧社會建設的高度出發，強化責任意識，通過物業管理體制創新，精心組織、示范引領、全面推進，確保各項工作落到實處，切實解決民生服務短板。

　　（二）強化宣傳，營造氛圍。加強正面輿論引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，營造共建共治共享的良好氛圍。

　　（三）明確職責，落實要求。各職能部門要齊抓共管、相互配合，確保支持老舊小區物業管理工作推進的各項政策落實到位。各區舊住宅區整治改造領導小組要認真組織檢查考核，確保各項工作順利推進。

責編：司法局