市政府辦公室關于完善建設用地使用權轉讓、

出租、抵押二級市場的實施意見

錫政辦發(fā)〔2022〕85號

各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

　　為進一步規(guī)范完善我市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理，促進土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號）等規(guī)定，結合本市實際，現就規(guī)范無錫市土地二級市場管理提出以下實施意見。

　　一、總體要求

　　（一）指導思想

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產統(tǒng)一登記為基礎，與國土空間規(guī)劃、相關產業(yè)規(guī)劃及全域更新行動計劃相銜接，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，形成一、二級市場協(xié)調發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系，為促進無錫市經濟社會高質量發(fā)展提供優(yōu)質服務和保障。

　　（二）適用范圍

　　建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。建設用地使用權交易應當遵守《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定。涉及到房地產交易的，同時應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，辦理相關手續(xù)。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

　　二、完善轉讓規(guī)則

　　（三）明確轉讓形式

　　各類導致建設用地使用權轉移的行為均作為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。

　　（四）分類明確轉讓條件

　　1.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準；土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式，辦理不動產轉移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓人依法依規(guī)補繳土地出讓價款。

　　2.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由。原出讓合同對轉讓條件另有約定的，或投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議和其他有效協(xié)議另有約定的，從其約定。

　　3.以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓的，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定，不再報原批準機關批準，但應辦理建設用地使用權轉移登記。轉讓后，可根據權利人申請，保留作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

　　4.有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓：（1）權屬有爭議的；（2）未取得不動產權證書或無法提供其他權屬證明材料的；（3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權的；（4）共有土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權，未依法經其他共有人同意的；（5）未達到法定土地開發(fā)要求的；（6）法律、行政法規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

　　（五）加強土地分割、合并轉讓管理

　　1.分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。分割轉讓應符合規(guī)劃、出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，公共配套設施不得單獨分割轉讓。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害相關權利人合法權益。未完成開發(fā)建設的，不改變原出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，且按照批準的規(guī)劃方案滿足獨立分宗條件，可分割轉讓，轉讓時應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規(guī)模等內容，作為建設用地規(guī)劃審批和規(guī)劃核實的依據。

　　2.支持存量工業(yè)項目節(jié)余土地分割轉讓，具有合法產權且出讓合同未明確不得轉讓的工業(yè)用地，原則上在滿足原土地權利人自身需要后節(jié)余部分大于20畝的，在符合規(guī)劃分割條件、具有產業(yè)準入且不改變工業(yè)用途的前提下，可以轉讓用于通過工業(yè)項目綜合評審的項目。

　　3.2022年1月30日之后出讓的工業(yè)用地除高標準廠房載體、新型產業(yè)用地外，原則上不得分割轉讓。出讓合同中約定高標準廠房載體、新型產業(yè)用地等轉讓比例的，可按規(guī)定轉讓，轉讓部分應以幢、層作為最小分割單元，其中高標準廠房載體分割轉讓比例不超過總計容建筑面積的50%；新型產業(yè)用地分割轉讓應符合新型產業(yè)用地相關規(guī)定，轉讓比例不超過總計容建筑面積的50%，商務辦公用房隨產業(yè)用房一同轉讓，不得單獨分割轉讓。

　　三、加強出租管理

　　（六）規(guī)范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理

　　以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關約定。國有建設用地使用權在租賃期內，因買賣、贈與或繼承等原因發(fā)生土地使用權轉移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權人繼續(xù)有效。以租賃方式取得的國有建設用地使用權轉租的，應征得原出租人同意。承租人未經原出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。全部或部分國有建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務仍由原建設用地使用權人承擔，雙方簽訂的出租合同中需明確相關公共配套設施建設和使用有關權利義務。

　　（七）規(guī)范劃撥建設用地使用權出租管理

　　以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。研究制定劃撥建設用地使用權出租收益金繳納管理辦法。

　　四、完善抵押機制

　　（八）明確抵押條件

　　以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規(guī)設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。建設用地使用權分割抵押須按照批準的規(guī)劃方案進行分割，分割抵押地塊應具備獨立分宗條件。出讓合同另有約定的從其約定。

　　（九）放寬對抵押人的限制

　　自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權債務合同的須符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。土地連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價值范圍內可以設定多個抵押權人，同時設定多個抵押權人時，應在不動產登記簿中載明抵押權順位。

　　（十）保障抵押權能

　　營利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領域企業(yè)可將有償取得的建設用地使用權、設施抵押融資。如抵押權實現，土地用途不得改變，原有經營活動應持續(xù)穩(wěn)定進行，且不得損害利益相關人權益。在符合出讓合同約定的前提下，建設用地使用權、建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物可以申請辦理不動產抵押權登記。以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制，防控市場風險。

　　五、健全服務體系

　　（十一）建立交易平臺

　　建立土地二級市場交易服務平臺，為全市土地使用權轉讓、出租、抵押提供信息發(fā)布、公示、查詢、咨詢和線上交易等服務功能。落實“放管服”改革要求，建立土地二級市場交易與不動產登記信息共享機制，實行“交易+登記”并聯辦理，推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”，精簡證明材料，壓縮辦理時間，提高辦事效率和服務能力。

　　（十二）完善交易行為

　　制訂土地二級市場交易規(guī)則，明確交易申請、發(fā)布信息、辦理交易、繳納價款、稅費征收、不動產登記等環(huán)節(jié)具體要求，制訂規(guī)范文書，規(guī)范交易行為。交易雙方可委托土地二級市場交易平臺公開交易，也可自行協(xié)商交易，達成一致后訂立合同，依法申報交易價格。申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權。土地轉讓涉及房地產開發(fā)的相關資金來源應符合房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關規(guī)定。

　　（十三）規(guī)范中介服務

　　培育和規(guī)范建設用地使用權二級市場中介服務，建立代理機制，發(fā)揮橋梁作用，為交易提供咨詢、估價、經紀等服務，加強中介機構指導監(jiān)管，促進高效服務誠信經營。

　　（十四）強化監(jiān)測監(jiān)管

　　建立土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，建立信息系統(tǒng)，完善交易公告、結果公示、預警提示等功能，掌握市場動態(tài)，及時分析研判。落實公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準地價和標定地價，完善價格形成、監(jiān)測、監(jiān)督機制。

　　六、強化保障措施

　　（十五）加強組織領導

　　各地要落實政府主體責任，強化土地二級市場建設，自然資源規(guī)劃部門要會同財政、住房城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管、地方金融監(jiān)管、人民銀行、國資委、人民法院等部門建立聯動機制，明確職責分工，壓實工作責任，完善配套制度，加強指導和協(xié)調，有序推進二級市場建設。

　　（十六）完善協(xié)作機制

　　加強涉地司法處置工作銜接，對涉及建設用地使用權轉移的案件，自然資源規(guī)劃部門應當按照人民法院來函要求提供所涉不動產的權利、規(guī)劃情況，包括但不限于是否可分割、是否閑置、合同履約情況以及涉及該不動產的轉讓法律政策等。加強涉地資產處置工作銜接，政府有關部門或事業(yè)單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源規(guī)劃部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。

　　（十七）加強宣傳引導

　　加大對土地二級市場相關政策的解讀宣傳力度，及時準確發(fā)布市場信息，合理引導市場預期，及時回應公眾關切，總結推廣各地典型經驗和創(chuàng)新做法，營造良好輿論氛圍，調動市場主體參與積極性，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識。

　　本意見自印發(fā)之日起施行。江陰市、宜興市可參照執(zhí)行。

　　無錫市人民政府辦公室

　　2022年10月8日

　　（此件公開發(fā)布）

責編：司法局